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【合同解除】合同解除权应该如何行使

发布日期:2019-08-07 作者:河南法务网 点击:

合同解除权应该如何行使

案情介绍

2012118日,吴某与万基房地产开发有限公司(简称万基公司)签订《商品房买卖合同》。合同约定:商品房应当2012130日前交付;出卖人应当在商品房交付使用后365天内,将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案。同时,约定因出卖人的责任,使买受人在规定的期间内取得房屋产权证书的,买受人可解除合同。

2012712日,出卖人万基公司交付商品房。

201481日,出卖人万基公司取得涉案房屋的《产权初始登记证明单》。

201557日,买受人吴某因不能办理房屋产权登记为由向法院起诉,要求解除合同。

判决结果

一审法院在认定事实的基础上,判决解除吴某与万基公司的《商品房买卖合同》。

二审法院在确认案件事实的基础上,对一审法院的解除合同判决予以纠正。

法院观点

一审法院认为,依法成立的合同,自合同成立时生效,当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中,当事人所签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示,并且内容不违反法律法规的强制性规定。所以当事人签订的《商品房买卖合同》依法成立且有效。万基公司在交房之后没有在约定的时间内提供资料报产权登记机关备案,致使吴某未能办理房屋产权登记,已经违反了双方签订的解除合同的条款。因此,做出了解除合同的判决。

二审法院认为,根据双方签订《商品房买卖合同》中的约定,出卖人应当在商品房交付使用后的365天内使房屋具备产权具备转移登记的条件,否则买受人有权解除合同。据查明,涉案房屋交付的时间为2012712日,万基公司取得涉案房屋《产权初始登记证明单》的时间为201481日,故吴永祥的合同解除权的行使时间应当为2012713日至2013713日,而其在201557日才提起诉讼,已经过了行使解除权的有效期限。所以对于吴某的讼诉请求不予以支持。

案件评析

该案的争议焦点主要是,吴是否具备商品房合同解除权,以及能否行使合同解除权解除合同。

要想明确吴某是否享有解除权,首先要正确地理解法律规定及相关的司法解释。《合同法》第九十三条第二款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。这是关于约定解除权的规定。约定解除权是当事人在合同中约定,合同履行过程中出现某种情况,当事人一方或者双方有解除合同的权利。当合同解除的条件成就时,解除权人可以解除合同,而不必再与对方协商。本案当中,当事人双方通过合议订立商品房买卖合同,并且该合同并不违反法律法规的禁止性规定。合同依法成立且生效,其中约定的合同解除条款对双方具有约束力。根据当事人约定的解除合同的条件,商品房购买人吴某享有解除权,并且于2012713日起,可以行使合同解除权,解除他们之间的房屋买卖合同。

那么,买受人吴某能否行使解除权解除合同呢?法院是否应当支持吴某解除合同的请求呢?这里我们需要对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称《解释》)第十五条和第十九条的规定进行理解,《解释》第十五条规定:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。第十九条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。对于这两个法条应当做如下的理解:首先,第十五条规定的情形应当是在合同

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相关标签:合同解除,商品房买卖合同,除斥期间,约定解除权,法定解除权,

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